ดัชนีคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ของสมาคมผู้ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (MBA) ลดลง 3.8% ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 12 มิ.ย. พลิกกลับจากการเพิ่มขึ้น 10.8% ในช่วงก่อนหน้า การเคลื่อนไหวดังกล่าวสะท้อนถึงอุปสงค์ระยะใกล้ที่อ่อนแอลงสำหรับการปล่อยกู้ซื้อบ้านใหม่ ตามที่วัดจากแบบสำรวจรายสัปดาห์ของ MBA
ข้อมูลครั้งนี้บ่งชี้การเปลี่ยนผ่านจากการขยายตัวในสัปดาห์ก่อนหน้าสู่ภาวะหดตัว โดยดัชนีเคลื่อนจาก +10.8% มาเป็น -3.8% ทั้งนี้ รายงานไม่ได้ให้รายละเอียดแยกระหว่างกิจกรรมการขอกู้เพื่อซื้อบ้านและการรีไฟแนนซ์
การปรับลดลงของคำขอสินเชื่อเป็นตัวชี้วัดความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัย
เรามองการพลิกกลับอย่างรุนแรงของคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากบวก 10.8% เป็นลบ 3.8% เป็นสัญญาณชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงกำลังเริ่มกดทับอุปสงค์ที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัว แต่เป็นลักษณะ “ชะงัก” อย่างฉับพลัน สะท้อนความอ่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อภาระต้นทุนการกู้ยืมในปัจจุบัน และชี้ไปถึงความอ่อนแอของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายสัปดาห์ข้างหน้า
ข้อมูลนี้ยิ่งมีน้ำหนักมากขึ้นเมื่อพิจารณาร่วมกับดัชนีตลาดที่อยู่อาศัยของ NAHB ล่าสุด ซึ่งปรับลดลงมาอยู่ที่ 45 บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการก่อสร้างจำนวนมากมองสภาวะตลาดว่า “แย่” มากกว่า “ดี” ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของคำขอสินเชื่อจากฝั่งผู้ซื้อ เราเชื่อว่าน้ำเสียงเชิงคุมเข้ม (hawkish) ของธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ในการประชุมช่วงต้นเดือนมิ.ย. เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดเย็นลง
เพื่อรับมือกับภาวะดังกล่าว เรากำลังพิจารณาสร้างสถานะ “ชอร์ต” ในกลุ่มที่เชื่อมโยงโดยตรงกับที่อยู่อาศัย โดยเห็นโอกาสในการซื้อออปชันประเภทพุท (put options) บน ETF กลุ่มผู้สร้างบ้าน (ITB) และบนธนาคารรายใหญ่ที่มีหน่วยงานปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ กลยุทธ์นี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าปริมาณธุรกรรมที่ลดลงจะกระทบเชิงลบต่อผลประกอบการรายไตรมาสที่กำลังจะประกาศ
แบบอย่างในอดีตและนัยต่อการลงทุนในภาพกว้าง
ในอดีต การลดลงอย่างรวดเร็วของคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมักเกิดขึ้นก่อนการอ่อนตัวในวงกว้างของราคาบ้าน หากย้อนกลับไปช่วงปี 2006-2007 การร่วงลงในปริมาณคำขอสินเชื่อในลักษณะคล้ายกันเคยเป็นสัญญาณล่วงหน้าของจุดสูงสุดของตลาด แม้ปัจจุบันเงื่อนไขด้านเครดิตจะแข็งแกร่งกว่ามาก แต่สัญญาณด้านอุปสงค์นี้เป็นรูปแบบที่ไม่ควรมองข้าม
ประเด็นนี้ยังทำให้เราเชื่อว่าความเสี่ยงของภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวกำลังเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจกดดันให้ Fed ต้องปรับมุมมองนโยบายในช่วงครึ่งหลังของปี ดังนั้น เรากำลังพิจารณาเพิ่มสถานะ “ลอง” (long positions) ในสัญญาฟิวเจอร์สอัตราดอกเบี้ย โดยคาดว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตร (yields) จะปรับลดลงตามการอ่อนแรงของเศรษฐกิจ ขณะเดียวกัน การซื้อคอลออปชัน (call options) บน ETF พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุยาว เช่น TLT ก็อาจให้ผลตอบแทนได้ดี หากตลาดเริ่มสะท้อนความเป็นไปได้ของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคต
