คำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MBA mortgage applications: ตัวชี้วัดจำนวนคำขอ “กู้ซื้อบ้าน” และ “รีไฟแนนซ์” ที่สมาคมนายธนาคารจำนองสหรัฐสำรวจรายสัปดาห์) ในสหรัฐฯ ลดลงเป็น -8.5% ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 22 พ.ค. จาก -2.3% ในงวดก่อนหน้า ตัวเลขนี้ชี้ว่า “ความต้องการสินเชื่อบ้าน” หดตัวรายสัปดาห์แรงขึ้นตามผลสำรวจของ MBA
ความตึงเครียดในภาคที่อยู่อาศัย และนัยต่อทิศทางนโยบาย
การร่วงลงของคำขอสินเชื่อบ้านสู่ -8.5% เป็นสัญญาณสำคัญว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังตึงตัวมากขึ้น โดยอัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปี (30-year fixed mortgage rate: ดอกเบี้ยกู้บ้าน “คงที่” ตลอดสัญญา 30 ปี) ล่าสุดอยู่แถว 7.1% ข้อมูลนี้สะท้อนว่าแรงซื้อของผู้กู้ซื้อบ้านและผู้รีไฟแนนซ์ (refinancer: ผู้กู้ใหม่เพื่อ “เปลี่ยนสัญญาเดิม” หวังลดดอกเบี้ย/ปรับเงื่อนไข) ลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อ ต้นทุนการกู้ สูงในระดับปัจจุบัน เรามองว่านี่เป็นตัวชี้นำล่วงหน้า (leading indicator: สัญญาณที่มักเกิดก่อนเศรษฐกิจจริง) ว่านโยบายการเงินที่ตึงตัวของธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) กำลังกดดันภาคเศรษฐกิจสำคัญนี้ และผลกระทบอาจแสดงช้ากว่าปกติ
จากภาวะชะลอนี้ เรามองว่า Fed อาจถูกกดดันให้ส่งสัญญาณผ่อนคลายมากขึ้น (dovish: แนวโน้ม “ผ่อนคลาย” เช่นพร้อมลดดอกเบี้ย) ในช่วงไม่กี่เดือนข้างหน้า ทำให้ตราสารอนุพันธ์ที่อิงอัตราดอกเบี้ย (derivatives: สัญญาทางการเงินที่มูลค่าขึ้นกับสินทรัพย์อ้างอิง เช่น ดอกเบี้ย; ใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงหรือเก็งกำไร) น่าสนใจ เราพิจารณาถือสถานะซื้อ (long positions: วางเดิมพันว่าราคา “จะขึ้น”) ในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (futures: สัญญาตกลงซื้อ/ขายในอนาคต) ของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุปานกลาง (Treasury note futures: ฟิวเจอร์สที่อิงราคาพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ) เพราะราคามีแนวโน้มปรับขึ้นหากตลาดคาดการณ์การลดดอกเบี้ยเร็วและแรงขึ้น
ผลกระทบต่อตลาด และการวางกลยุทธ์
ความอ่อนแอของภาคที่อยู่อาศัยกระทบหุ้นโดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ (homebuilders) และธนาคารที่มีพอร์ตสินเชื่อบ้านจำนวนมาก เราพิจารณาซื้อออปชันขาย (put options: สิทธิในการขายสินทรัพย์ที่ราคาอ้างอิง เพื่อทำกำไรเมื่อราคาลงหรือใช้คุ้มกันพอร์ต) บนกองทุน ETF กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ เช่น XHB (homebuilder ETF: กองทุนรวมดัชนีที่ลงทุนในหุ้นบริษัทสร้างบ้าน) เพื่อป้องกันความเสี่ยงหรือทำกำไรหากกลุ่มดังกล่าวเข้าสู่ขาลง แนวคิดคือเมื่ออุปสงค์อ่อนลง กำไรบริษัทและราคาหุ้นในธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมีโอกาสถูกกดดัน
ในอดีต การทรุดตัวเร็วของตลาดที่อยู่อาศัย เช่นปี 2006 มักเกิดก่อนเศรษฐกิจโดยรวมอ่อนแรง รูปแบบข้อมูลที่อยู่อาศัยอ่อนลง ขณะที่เงินเฟ้อพื้นฐาน (core inflation: เงินเฟ้อที่ตัดราคาอาหารและพลังงานซึ่งผันผวนสูงออก) ยังอยู่ระดับสูง โดยล่าสุดอยู่ที่ 3.5% ทำให้ความไม่แน่นอนเพิ่มขึ้น ดังนั้น เรามองว่าควรเพิ่มการถือครองสินทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากความผันผวน (volatility: ระดับการแกว่งของราคา) ผ่านสัญญาซื้อขายล่วงหน้าดัชนี VIX หรือออปชัน (VIX futures/options: อนุพันธ์ที่อิงดัชนีความผันผวนตลาดหุ้นสหรัฐ; มักพุ่งเมื่อความเสี่ยงตลาดเพิ่ม)
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาวะ “ทางเลือกยาก” ของ Fed เพราะสถิติล่าสุดยังชี้ว่ายอดขายบ้านมือสอง (existing home sales: ยอดขายบ้านที่มีเจ้าของมาก่อน ไม่ใช่บ้านใหม่) ลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 3 ธนาคารกลางจึงต้องชั่งระหว่างการกดเงินเฟ้อกับการหลีกเลี่ยงภาวะหดตัวรุนแรงที่นำโดยภาคที่อยู่อาศัย ความตึงเครียดนี้สนับสนุนแนวทางใช้อนุพันธ์เพื่อวางเดิมพันว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง และความผันผวนตลาดมีแนวโน้มสูงขึ้นในระยะสั้น
