จีนกำลังพิจารณาห้ามการขายบ้านล่วงหน้า โดยกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องขายเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วเท่านั้น มาตรการนี้เป็นส่วนหนึ่งของ “รูปแบบใหม่” สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอโดยรัฐบาลกลาง ซึ่งรายละเอียดต่างๆ ยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา

การขายที่ดินในอนาคต

กฎเกณฑ์ดังกล่าวอาจใช้ได้กับการขายที่ดินในอนาคตเท่านั้น ไม่รวมโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐ โดยให้รัฐบาลท้องถิ่นมีความยืดหยุ่นในการนำกฎเกณฑ์ดังกล่าวไปปฏิบัติ การตัดสินใจดังกล่าวมีจุดมุ่งหมายเพื่อลดความไม่สอดคล้องกันของอุปทานที่อยู่อาศัยและป้องกันไม่ให้ราคาลดลงอีก โดยเฉพาะในเมืองเล็กๆ ที่ประสบปัญหาภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรง

ระบบการขายล่วงหน้าในจีนส่งผลให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยมากเกินไปและผู้พัฒนามีหนี้ ส่งผลให้โครงการต่างๆ ยังไม่แล้วเสร็จและเกิดการคว่ำบาตรสินเชื่อที่อยู่อาศัย

• ในปี 2021 มีบ้านประมาณ 90% ที่ขายล่วงหน้า
• ลดลงเหลือ 74% ในปี 2023

แต่ผู้พัฒนายังคงพึ่งพาการชำระเงินล่วงหน้าอย่างมากสำหรับกระแสเงินสด นักวิเคราะห์บางคนเตือนว่าการห้ามดังกล่าวอาจทำให้ปัญหาการจัดหาเงินทุนแย่ลง การซื้อที่ดินล่าช้า และส่งผลกระทบเชิงลบต่อการก่อสร้างและการลงทุนใหม่

รัฐบาลได้ให้คำมั่นที่จะเร่งกลไกการจัดหาเงินทุนสนับสนุนสำหรับรูปแบบใหม่นี้ แม้ว่ารายละเอียดจะยังไม่ชัดเจนก็ตาม

ข้อมูลในเดือนเมษายนเผยให้เห็นว่ายอดขายบ้านใหม่โดยผู้พัฒนารายใหญ่ลดลง 8.7% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปท่ามกลางความต้องการที่อ่อนแอและภาษีศุลกากรของสหรัฐฯ

เมืองต่างๆ กว่า 30 แห่งเริ่มทดลองขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว โดยมีแผนจะส่งเสริมการขายดังกล่าวทั่วประเทศภายในปี 2025

สิ่งที่เราเห็นจนถึงตอนนี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าทางการกำลังเปลี่ยนกระแสวิธีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยแบบเดิมก่อนสร้างจริง ซึ่งเป็นระบบที่ส่งเสริมการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของการพัฒนามาเป็นเวลาหลายปี แต่ในที่สุดก็ก่อให้เกิดรอยร้าวลึกๆ ทั่วทั้งภาคส่วน

การตัดสินใจเปลี่ยนวิธีการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การปรับเปลี่ยนที่สวยหรู แต่เป็นการปรับเทียบใหม่ที่อาจเปลี่ยนแปลง:

• วิธีการเข้าถึงกองทุนของนักพัฒนา
• วิธีที่เมืองต่างๆ จัดการการเติบโต
• วิธีที่ผู้ซื้อประเมินมูลค่าไปอย่างสิ้นเชิง

ผลกระทบต่อการจัดหาเงินทุนและการลงทุน

ข้อเสนอยังไม่ถือเป็นคำสั่งจากบนลงล่าง แต่กลับให้พื้นที่เพียงพอแก่หน่วยงานท้องถิ่นในการกำหนดว่าจะนำไปใช้ในเขตอำนาจศาลของตนอย่างไรและเมื่อใด ความยืดหยุ่นนี้ทำให้รัฐบาลสามารถปรับการนำไปปฏิบัติได้ตามความต้องการของท้องถิ่นที่ต้องการบ้านใหม่ และสถานะทางการเงินของผู้พัฒนาในพื้นที่

นอกจากนี้ยังจำกัดการหยุดชะงักในทันที แม้ว่าจะมีความคาดหวังว่าเมื่อนำแบบจำลองนี้ไปทดลองใช้ในเมืองเล็กๆ หรือเมืองนำร่องแล้ว จะสามารถขยายขอบเขตได้กว้างขึ้น

การวิเคราะห์ของเว่ยที่ว่าข้อจำกัดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นนี้อาจ:

• เพิ่มความเครียดในการระดมทุน
• ทำให้การซื้อที่ดินใหม่ล่าช้าลง

ได้รับการพิสูจน์จากข้อเท็จจริงที่ว่าโครงการจำนวนมากยังคงพึ่งพากลไกการขายล่วงหน้าเป็นช่องทางสำคัญในการหาสภาพคล่อง

ความกังวลไม่ได้อยู่ที่ว่าบริษัทต่างๆ จะเผชิญกับความท้าทายหรือไม่ แต่เป็นว่าจะมีบริษัทใดบ้างที่มี:

• เงินสำรองเพียงพอ
• เงินทุนที่สามารถเข้าถึงได้เพื่อปิดช่องว่างกระแสเงินสดเมื่อการขายล่วงหน้าลดลงหรือยกเลิก

ข้อกำหนดในการสร้างบ้านให้เสร็จก่อนขายดึงดูดผู้พัฒนาให้เข้าสู่รูปแบบที่มีสินค้าคงคลังมากขึ้น แทนที่จะเก็บเงินมัดจำในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนา พวกเขาจะต้องแบกรับภาระทางการเงินบางอย่างนานขึ้นในขณะที่หวังว่าจะมีผู้ซื้อในอนาคต

ซึ่งสิ่งนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะ:

• คัดผู้เล่นรายเล็กหรืออ่อนแอกว่าออกไป
• เนื่องจากขาดงบดุลเพื่อรับมือกับรายรับที่ล่าช้า

การเคลื่อนไหวดังกล่าวอาจสร้างเสถียรภาพให้กับผู้ซื้อมากขึ้น เนื่องจากความกังวลว่าบ้านที่สร้างไม่เสร็จจะกลายเป็นเมืองร้างในจังหวัดสำคัญๆ

อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อยังคงลดลง และตัวเลขในเดือนเมษายนชี้ให้เห็นโดยตรงถึงอุปสรรคนี้:

• ยอดขายบ้านใหม่ลดลงเกือบ 9%
• สะท้อนความลังเลใจของครัวเรือนในการลงทุนซ้ำ
• ความไม่มั่นใจต่อโครงการขายล่วงหน้า

ความรู้สึกของนักลงทุนไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยการลดราคาหรือแรงจูงใจเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่เป็นการสะท้อนที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับ:

• ความน่าเชื่อถือ
• มูลค่าในระยะยาว

เทศบาลกว่า 30 แห่งกำลังทดสอบการทำธุรกรรมบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว และแผนการขยายการดำเนินการดังกล่าวทั่วประเทศได้สร้างกรอบเวลา ซึ่งน่าจะสิ้นสุดลงในช่วงปลายปีหน้า ซึ่งจะส่งผลต่อ:

• สัญญา
• การลงทุน
• ตำแหน่งที่มีเลเวอเรจในอนาคต

กลไกการจัดหาเงินทุนที่เร่งรัดโดยรัฐบาลอาจช่วยบรรเทาได้ชั่วคราว แต่หากไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับการเปิดตัว สมมติฐานเกี่ยวกับมาตรการรองรับของรัฐบาลจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างจริงจัง

เมื่อช่องทางการจัดหาเงินทุนตึงตัวและการซื้อที่ดินชะลอตัวพร้อมกัน ผู้พัฒนาก็เปลี่ยนแนวทาง แนวทางดังกล่าวมักรวมถึง:

• การเลื่อนการเริ่มต้นใหม่
• การปรับรูปแบบการกำหนดราคา
• การขนถ่ายสินทรัพย์เพื่อรักษาสภาพคล่อง

ซึ่งเป็นรูปแบบที่คุ้นเคยจากวัฏจักรก่อนหน้านี้

ดังนั้น เราจึงคาดการณ์ว่าความผันผวนของปัจจัยการผลิตการ

เริ่มซื้อขายทันที – คลิกที่นี่ เพื่อสร้างบัญชีจริงของ VT Markets