O índice de pedidos de crédito à habitação nos EUA da Mortgage Bankers Association (MBA) caiu 3,8% na semana terminada a 12 de junho, invertendo face a uma subida de 10,8% no período anterior. O movimento aponta para uma procura mais fraca, no curto prazo, por nova originação de crédito habitação, tal como medida pelo inquérito semanal da MBA.
Os dados assinalam uma mudança de uma expansão na semana anterior para uma contração, com o índice a passar de +10,8% para -3,8%. Não foram fornecidos, na divulgação, detalhes sobre a repartição entre atividade de compra e de refinanciamento.
Queda dos pedidos de crédito habitação como indicador de fragilidade no mercado imobiliário
Estamos a interpretar a inversão acentuada nos pedidos de crédito habitação, de um valor positivo de 10,8% para um negativo de 3,8%, como um sinal claro de que as taxas de juro elevadas estão a começar a travar de forma significativa a procura no mercado habitacional. Não se trata apenas de uma desaceleração, mas de uma paragem súbita, evidenciando a sensibilidade do setor aos atuais custos de financiamento. Isto aponta para fragilidade no mercado imobiliário nas próximas semanas.
Este indicador ganha mais peso quando consideramos o mais recente NAHB Housing Market Index, que recuou recentemente para 45, sugerindo que mais construtores consideram as condições más do que boas. Isto confirma que o sentimento no terreno está alinhado com a quebra nos pedidos por parte dos compradores. Consideramos que o tom hawkish da Reserva Federal na reunião do início de junho é diretamente responsável por este efeito de arrefecimento.
Em resposta, procuramos construir posições curtas em setores diretamente ligados à habitação. Vemos valor em comprar opções put sobre ETFs de construtoras de habitação (ITB) e sobre grandes bancos com áreas relevantes de originação de crédito habitação. Esta estratégia antecipa que a queda nos volumes de transações penalize os próximos anúncios de resultados trimestrais.
Precedente histórico e implicações mais amplas para o investimento
Historicamente, uma queda rápida nos pedidos de crédito habitação tem frequentemente precedido um abrandamento mais amplo dos preços das casas. Recuando ao período de 2006-2007, quedas semelhantes nos volumes de pedidos foram um indicador precoce de um topo de mercado. Embora as condições de crédito sejam hoje muito mais robustas, o sinal de procura é um padrão que não devemos ignorar.
Isto também nos leva a acreditar que o risco de um abrandamento económico está a aumentar, o que poderá forçar a Fed a alterar o seu posicionamento de política mais tarde no ano. Assim, estamos a considerar acrescentar posições longas em futuros de taxas de juro, apostando numa descida das yields à medida que a economia enfraquece. Opções call sobre ETFs de obrigações do Tesouro de longa duração, como o TLT, também poderão ter um bom desempenho se o mercado começar a incorporar cortes de taxas no futuro.
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