{"id":52595,"date":"2026-09-10T10:42:16","date_gmt":"2026-09-10T10:42:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.vtmarkets.com\/pl-eu\/uncategorized\/the-inflation-measure-keeping-the-fed-cautious\/"},"modified":"2026-09-10T10:42:16","modified_gmt":"2026-09-10T10:42:16","slug":"the-inflation-measure-keeping-the-fed-cautious","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.vtmarkets.com\/pl-eu\/opinion\/the-inflation-measure-keeping-the-fed-cautious\/","title":{"rendered":"Miara inflacji, kt\u00f3ra sk\u0142ania Fed do ostro\u017cno\u015bci"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/figure>\n\n\n
Koszty mieszkania to najwi\u0119ksza cz\u0119\u015b\u0107 inflacji w USA, ale te\u017c ta, kt\u00f3ra najwolniej reaguje na zmiany na rynku. Ta r\u00f3\u017cnica wp\u0142ywa na oczekiwania dotycz\u0105ce st\u00f3p procentowych.\n\n<\/code><\/pre>\n\n\n\n
Co miesi\u0105c ten sam schemat. G\u0142\u00f3wny wska\u017anik CPI (inflacja konsumencka) hamuje. Energia tanieje. Ceny \u017cywno\u015bci stoj\u0105 w miejscu. Ale koszty mieszkania wci\u0105\u017c \u201etrzymaj\u0105\u201d inflacj\u0119 \u2014 i to one sprawiaj\u0105, \u017ce Fed (ameryka\u0144ski bank centralny) rozwa\u017ca utrzymanie wysokich st\u00f3p.<\/p>\n\n\n\n
W lipcu 2026 r. wska\u017anik koszt\u00f3w mieszkania wzr\u00f3s\u0142 o 0,1% m\/m (miesi\u0105c do miesi\u0105ca) i odpowiada\u0142 za ok. dwie trzecie ca\u0142ego wzrostu CPI. W uj\u0119ciu r\/r (rok do roku) wynosi 3,2% \u2014 wyra\u017anie mniej ni\u017c szczyt 8,2% w marcu 2023 r.<\/a>, ale nadal jest g\u0142\u00f3wnym powodem, dla kt\u00f3rego CPI wynosi 3,4%, a nie jest bli\u017cej celu Fed na poziomie 2%.<\/p>\n\n\n\n
Tymczasem rynek najmu, kt\u00f3ry ten indeks ma odzwierciedla\u0107, zd\u0105\u017cy\u0142 ju\u017c przesun\u0105\u0107 si\u0119 dalej.<\/p>\n\n\n\n
Dlaczego \u201emieszkanie\u201d podbija ca\u0142y odczyt CPI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Kategoria \u201emieszkanie\u201d to ok. 36% koszyka CPI-U (standardowy koszyk CPI dla ludno\u015bci miejskiej w USA) \u2014 najwi\u0119ksza pozycja w ca\u0142ym wska\u017aniku. Tzw. owners\u2019 equivalent rent (szacunkowy czynsz w\u0142a\u015bciciela, czyli ile w\u0142a\u015bciciel zap\u0142aci\u0142by, gdyby wynajmowa\u0142 w\u0142asny dom) to a\u017c 23\u201324% samego CPI. Gdy ta cz\u0119\u015b\u0107 ro\u015bnie szybko, podtrzymuje wysok\u0105 inflacj\u0119 nawet wtedy, gdy reszta cen wyhamowuje. W praktyce decyzja Fed oparta na CPI w du\u017cej mierze sprowadza si\u0119 do danych o kosztach mieszkania.<\/p>\n\n\n\n
To ma bezpo\u015brednie skutki dla kosztu kredytu. Oprocentowanie hipotek, kredyt\u00f3w samochodowych i kart kredytowych zale\u017cy od oczekiwa\u0144 wobec Fed. Te oczekiwania zale\u017c\u0105 od odczyt\u00f3w CPI, a CPI w du\u017cej cz\u0119\u015bci zale\u017cy od jednej miary zwi\u0105zanej z mieszkaniami.<\/p>\n\n\n\n
Op\u00f3\u017anienie wbudowane w indeks<\/h2>\n\n\n\n
Ameryka\u0144ski urz\u0105d statystyczny BLS (Bureau of Labor Statistics) nie patrzy na ceny z og\u0142osze\u0144 wynajmu. Sprawdza, ile faktycznie p\u0142ac\u0105 najemcy we wszystkich trwaj\u0105cych umowach \u2014 tak\u017ce tych podpisanych rok, dwa lub trzy lata temu, kt\u00f3re nie zosta\u0142y jeszcze odnowione.<\/p>\n\n\n\n
Oko\u0142o 60% lokali jest wynajmowanych w ramach um\u00f3w na 12 miesi\u0119cy, wi\u0119c zmiany rynkowe wchodz\u0105 do danych dopiero przy odnowieniu najmu. Dodatkowo BLS ankietuje ka\u017cd\u0105 badan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 mniej wi\u0119cej co sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy, co wyd\u0142u\u017ca op\u00f3\u017anienie. W efekcie CPI dla \u201emieszkania\u201d zwykle pod\u0105\u017ca za czynszami rynkowymi z op\u00f3\u017anieniem ok. 6\u201312 miesi\u0119cy.<\/p>\n\n\n\n
Ten indeks pokazuje, ile p\u0142ac\u0105 obecni najemcy, a nie jakie stawki dostaj\u0105 nowi. Gdy czynsze szybko si\u0119 zmieniaj\u0105, oficjalny wska\u017anik opisuje raczej wczorajsze warunki. Prywatne wska\u017aniki, takie jak Zillow Observed Rent Index (oparty na nowych og\u0142oszeniach i nowych umowach, a nie na wszystkich trwaj\u0105cych), zwykle sygnalizuj\u0105 zmian\u0119 wcze\u015bniej ni\u017c CPI.<\/p>\n\n\n\n
Ta r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy czynszami w nowych umowach a oficjalnym odczytem koszt\u00f3w mieszkania jest teraz wyra\u017ana.<\/p>\n\n\n\n
Co pokazuj\u0105 nowe umowy najmu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Rozjazd mi\u0119dzy tym, co raportuje oficjalny indeks, a tym, co dzieje si\u0119 na rynku najmu, jest du\u017cy. Kluczowa jest poda\u017c. Rynek mieszka\u0144 na wynajem w USA wch\u0142on\u0105\u0142 najwi\u0119ksz\u0105 fal\u0119 nowych inwestycji od lat 80.: w trzy lata oddano ok. 1,8 mln lokali. To w\u0142a\u015bciciele walcz\u0105 o najemc\u00f3w, a nie odwrotnie.<\/p>\n\n\n\n
Miara<\/td>Oficjalny CPI: mieszkanie<\/td>Dane rynkowe<\/td><\/tr>
Roczny wzrost czynsz\u00f3w<\/td>3,2% (lip 2026)<\/td>2,2% czynsze z og\u0142osze\u0144; 1,4% w segmencie multifamily (budynki wielorodzinne) (Zillow’s June Rent Report<\/a>)<\/td><\/tr>
Oferty z zach\u0119tami<\/td>Nie jest ujmowane<\/td>~40% oferuje np. miesi\u0105c gratis lub brak kaucji<\/td><\/tr>
Czynsze w zarz\u0105dzanych apartamentach<\/td>Nadal podwy\u017cszone<\/td>Spadek o 0,6% r\/r w IV kw. 2025 (Harvard’s Joint Center for Housing Studies)<\/a>)<\/td><\/tr>
Pustostany<\/td>Brak bezpo\u015bredniego uj\u0119cia<\/td>8,6%, najwy\u017cej od okresu po kryzysie finansowym<\/td><\/tr>
Prognoza (koniec 2026)<\/td>Brak prognozy w indeksie<\/td>Multifamily bez zmian; domy jednorodzinne +1,1%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Tego w oficjalnym CPI dla \u201emieszkania\u201d jeszcze nie wida\u0107.<\/p>\n\n\n\n
Dlaczego op\u00f3\u017anienie jest wa\u017cne dla st\u00f3p procentowych<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Cz\u0119\u015b\u0107 tego, na co reaguje Fed, wynika z odnowie\u0144 um\u00f3w sprzed 6\u201312 miesi\u0119cy, a nie z dzisiejszej sytuacji na rynku najmu. Je\u015bli ni\u017csze czynsze w nowych umowach utrzymaj\u0105 si\u0119, b\u0119d\u0105 stopniowo obni\u017ca\u0107 oficjalny CPI w kolejnych kwarta\u0142ach \u2014 nawet bez dodatkowego zacie\u015bniania polityki pieni\u0119\u017cnej (czyli podwy\u017cek st\u00f3p) i bez wyra\u017anego spowolnienia gospodarki.<\/p>\n\n\n\n
R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy tym, co p\u0142ac\u0105 nowi najemcy, a tym, co wci\u0105\u017c pokazuje oficjalny indeks, jest jednym z najlepszych sygna\u0142\u00f3w, ile \u201edezinflacji\u201d (spadku tempa wzrostu cen) jest jeszcze przed nami. Gdy ta r\u00f3\u017cnica si\u0119 zmniejsza, znika wp\u0142yw op\u00f3\u017anionego raportowania czynsz\u00f3w, a argument za utrzymywaniem wysokich st\u00f3p \u201ebo mieszkanie podbija CPI\u201d s\u0142abnie.<\/p>\n\n\n\n
Ryzyko, kt\u00f3re nie znika<\/h3>\n\n\n\n