미국 모기지은행협회(MBA)가 집계한 미국의 주택담보대출(모기지) 신청 건수는 5월 22일로 끝난 주에 -8.5%를 기록해, 직전 주(-2.3%)보다 감소 폭이 커졌다. 이는 MBA 설문 기준으로 주택담보대출 수요가 주간 기준 더 빠르게 줄고 있음을 뜻한다.
주택시장 압력과 정책적 함의
모기지 신청이 -8.5%로 급감한 것은 주택시장에 부담이 커졌다는 신호다. 최근 30년 만기 고정금리 모기지(대출 기간 30년 동안 금리가 고정되는 주택담보대출) 평균 금리가 약 7.1% 수준에 머무는 가운데, 현재 같은 높은 대출 이자 비용에서는 주택 구매 수요와 대환대출(기존 대출을 더 유리한 조건의 대출로 갈아타는 것) 수요가 빠르게 위축되고 있음을 보여준다. 이는 미 연방준비제도(Fed·중앙은행)가 유지하는 긴축 정책(금리 인상 등으로 돈의 흐름을 줄이는 정책)이 주택시장에 강하게 영향을 미치고 있으며, 그 효과가 시차를 두고 나타날 가능성도 시사하는 선행 신호(향후 경기 흐름을 먼저 보여주는 지표)로 해석된다.
이 같은 둔화가 이어지면, 연준이 향후 몇 달 내 통화정책 기조를 비둘기파적(금리 인하 등 완화에 더 우호적인)으로 바꾸라는 압박을 받을 수 있다. 이에 따라 금리와 연동되는 파생상품(기초자산 가격에 따라 가치가 변하는 계약) 전략이 중요해진다. 예를 들어 미 국채 선물(미국 국채 가격을 미래에 정해진 가격으로 사고파는 계약) 가운데 국채선물 매수(롱 포지션·가격 상승 시 이익을 보는 포지션)를 고려할 수 있다. 시장이 향후 금리 인하를 더 크게 반영하면 일반적으로 국채 가격은 오르고(채권 가격과 금리는 반대로 움직이는 경향), 이에 따라 국채 선물 가격도 상승할 수 있기 때문이다.
시장 영향과 전략적 포지셔닝
주택 수요 약화는 주식시장에도 직접 영향을 준다. 특히 주택 건설·판매 기업(주택건설주)과 모기지 자산 비중이 큰 은행이 민감하다. 이에 주택건설 관련 ETF(여러 종목을 묶어 거래하는 상장지수펀드)인 XHB 같은 상품에 대해 풋옵션(만기까지 정해진 가격에 팔 수 있는 권리로, 가격 하락 시 이익 가능)을 매수해 하락 위험을 방어하거나 하락에서 수익을 노리는 전략을 검토할 수 있다. 수요 둔화가 결국 기업 실적과 주가에 부담으로 이어질 수 있다는 판단에 기반한 것이다.
과거 2006년처럼 주택시장이 빠르게 악화된 뒤 전반적인 경기 둔화로 번진 사례가 있었다. 최근 근원 인플레이션(변동성이 큰 에너지·식품을 제외한 물가 상승률)이 3.5%로 높은 수준을 유지하는 가운데 주택 지표가 약해지는 흐름은 불확실성을 키운다. 이에 변동성(가격이 크게 오르내리는 정도) 노출을 늘리는 방안도 거론된다. 예컨대 VIX 선물·옵션(VIX는 S&P500 옵션 가격을 바탕으로 계산하는 ‘공포지수’로, 시장 불안이 커지면 상승하는 경향이 있는 지수에 연동된 파생상품)을 활용해 변동성 확대에 대비하는 식이다.
최근 기존주택 판매가 3개월 연속 감소했다는 다른 통계까지 감안하면, 연준은 인플레이션 억제와 주택시장 급랭 방지 사이에서 정책 선택이 어려운 국면이다. 이런 긴장은 금리 하락 가능성과 시장 변동성 확대 가능성에 대비해 파생상품으로 포지션을 구성하려는 접근에 힘을 실을 수 있다.
