미국 주택가격지수(HPI)가 4월에 전월 대비 0.1% 하락하며, 0.2% 상승을 예상했던 시장 전망을 뒤집었다. 이에 따라 실제치는 전망치 대비 0.3%포인트 낮게 나왔다.
이번 하회는 해당 월 주택가격 모멘텀이 약화됐음을 시사하며, 지수가 컨센서스가 암시했던 상승 흐름을 이어가지 못했음을 보여준다. 시장은 4월의 하락이 일시적 숨 고르기인지, 주택 가치 평가의 광범위한 냉각 추세 시작인지 가늠할 것으로 보인다.
주택가격 예상 밖 하락이 정책·금리에 미치는 영향
4월 주택가격지수의 ‘서프라이즈 하락’은 핵심 경제 섹터에서 확인된 첫 번째 뚜렷한 균열로 볼 수 있다. 상승을 예상했던 가운데 나온 마이너스 수치는 긴축적 통화정책이 마침내 실물에 본격적인 부담을 주기 시작했음을 시사한다. 우리는 이 지표가 하반기 연방준비제도(Fed)의 정책 경로를 바꿀 만큼 의미 있는 데이터 포인트라고 판단한다.
30년 만기 모기지 금리가 6.8% 안팎에서 머무는 상황을 감안하면, 주택시장 약세는 향후 더 가속될 가능성이 크다. 우리는 10년물 미 국채선물 매수로 금리 하락에 베팅하고 있는데, 시장이 더 비둘기파적(Fed dovish) 스탠스를 반영하기 시작할 것으로 보기 때문이다. 실제로 CME 페드워치(Fed funds futures)에 따르면, 9월 금리 인하 확률은 장 초반 25%에서 45% 이상으로 급등했다.
주택·시장 변동성 국면에서의 투자 전략
우리는 다음 실적 시즌을 앞두고 파생상품을 통해 주택 섹터를 숏(매도)할 직접적인 기회가 있다고 본다. 주택건설업체 ETF(예: ITB) 풋옵션을 매수하고 있는데, 이들의 밸류에이션이 ‘주택가격 하락’이라는 새로운 현실을 충분히 반영하지 못하고 있다고 판단하기 때문이다. 또한 건축허가가 2개월 연속 감소했다는 최근 데이터는 건설 둔화를 시사하며, 이러한 관점과도 맞물린다.
최근 3.1%로 보고된 근원 인플레이션의 ‘끈적함’과 주택시장 둔화가 충돌하면서, 전반적인 시장 변동성은 확대될 가능성이 높다. 우리는 VIX 지수가 저평가돼 있다고 보고, 광범위한 시장 조정에 대비한 비용 효율적 헤지 수단으로 콜옵션을 매수하고 있다. 이러한 경제 불확실성은 역사적으로 급격하고 예측하기 어려운 시장 변동을 동반해 왔다.
이 같은 패턴은 주택 약세가 더 큰 경기 둔화의 선행 신호로 작용했던 2006년과 2018년 국면과 유사하다. 따라서 우리는 옵션을 활용해 상업용 부동산 및 모기지 익스포저가 큰 지역은행 ETF에 대해서도 신중하게 숏 포지션을 구축하고 있다. 통상 주택시장 침체는 은행권 스트레스에 앞서 나타나는 경우가 많다.
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