금리 상승에 모기지 수요 둔화
모기지 신청 증가율이 11%에서 3.2%로 둔화된 것은 주택시장이 금리(이자율)에 민감하다는 신호로 해석된다. 30년 만기 고정금리 모기지 금리가 다시 7.0%를 웃돌면서(시장이 심리적 ‘마지노선’으로 보는 수준) 잠재 수요가 위축된 것으로 보인다. 높은 대출금리(돈을 빌릴 때 내는 이자)가 유지되며 주택경기가 식기 시작했다는 의미다. 이런 둔화는 연준(Fed·미국 중앙은행)이 인플레이션(물가 상승)을 낮추는 과정에서 기대해온 모습과 맞닿아 있다. 다만 2월 물가 지표가 전년 대비 3.4%로 여전히 높게 나오면서, 주택 관련 지표만으로 통화정책 변경(금리 인하·동결 전환 등)을 이끌기에는 부족하다는 평가다. 연준은 경기 둔화 신호와 물가 안정이라는 핵심 목표 사이에서 고민이 깊어질 수 있다. 투자자 입장에서는 연준의 다음 수가 불확실해지면서 금리 변동성(금리의 오르내림 폭)이 커질 가능성이 있다. 이에 금리 방향을 단정하기보다, 큰 변동 자체에 베팅하는 전략이 상대적으로 매력적일 수 있다. 예를 들어 SOFR(담보 없는 초단기 달러 금리로, 금리 파생상품의 기준이 되는 대표 지표)이나 미 국채 선물(국채를 정해진 가격에 사고파는 계약)에 대한 옵션(정해진 가격에 살 권리·팔 권리)은 금리가 어느 방향으로 크게 움직이든 수익 기회를 노릴 수 있다. 모기지 수요 둔화는 주택건설 관련 주식과 연관 산업에는 부담 요인이다. 이에 주택 관련 ETF(상장지수펀드: 지수를 따라가도록 만든 거래소 상장 펀드)에 대한 풋옵션(가격 하락 시 이익이 나는 ‘팔 권리’) 매수는 위험을 줄이는 헤지(손실을 줄이기 위한 방어 전략) 또는 하락에 베팅하는 수단이 될 수 있다. 또한 지역은행들도 주시할 필요가 있다. 대출 취급(신규 대출 실행) 규모가 줄면 이자수익과 수수료 수익이 감소해 실적 전망에 악영향을 줄 수 있기 때문이다. 과거를 돌아보면, 이런 환경은 2023년의 시장 흐름과 유사하다. 2022년 연준의 급격한 금리 인상 이후 모기지 금리가 7%를 넘어서자 주택 거래와 관련 활동이 비슷하게 둔화된 바 있다. 당시에도 연준의 정책 전환(피벗: 긴축에서 완화로 선회) 시점을 두고 시장의 의견이 엇갈리며 금리 시장이 한동안 변동성 높은 흐름을 보였다.2023년 ‘금리 충격’과의 유사점
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