Les ventes de logements en attente aux États-Unis ont baissé de 0,8 % sur un an en février. C’est plus faible que la baisse de 0,4 % de la période précédente.
Ces chiffres indiquent une activité plus faible dans le « pipeline » des achats de logements (les étapes avant la vente finale) par rapport à il y a un an. Les ventes en attente mesurent les contrats signés (accords écrits entre acheteur et vendeur), pas les ventes finalisées (transaction conclue).
La baisse continue des ventes en attente sur un an, désormais à -0,8 %, montre que la demande ralentit davantage à l’approche du printemps. Cette tendance suggère que des taux de crédit immobilier élevés (le pourcentage d’intérêt payé sur un prêt logement) limitent l’activité des acheteurs plus que prévu. Cette faiblesse devrait se refléter dans les ventes de logements existants (logements déjà construits et revendus, par opposition au neuf) dans les prochains mois.
Ces données augmentent la probabilité que la Réserve fédérale (banque centrale des États-Unis) laisse ses taux directeurs inchangés lors de sa prochaine réunion, car elles indiquent une économie qui ralentit. D’après les contrats à terme sur taux d’intérêt (produits financiers qui reflètent les attentes du marché sur les taux futurs), le marché estime maintenant légèrement plus probable une baisse des taux d’ici le troisième trimestre, par rapport à la semaine dernière. Il faut envisager un positionnement pour une courbe des taux plus plate (écart plus faible entre les taux à court terme et à long terme), car les anticipations de croissance à long terme peuvent diminuer.
Pour les options sur actions (contrats donnant le droit d’acheter ou de vendre une action ou un ETF à un prix fixé), c’est un signal négatif pour les ETF de constructeurs de logements (fonds cotés qui regroupent des actions d’entreprises de construction résidentielle) comme ITB et XHB, très sensibles aux changements de taux. Acheter des options de vente (puts : contrat qui gagne de la valeur si le prix baisse) sur ces secteurs, ou sur de grands distributeurs de bricolage et rénovation, peut servir de protection contre une nouvelle baisse de l’activité immobilière. Les derniers résultats (publications de performances financières) de ces entreprises ont déjà souligné les problèmes d’accessibilité financière (capacité des ménages à payer), et ces données confirment la tendance.
La faiblesse de l’immobilier, un pilier de l’économie, crée plus d’incertitude sur les marchés. On le voit avec le VIX (indice de volatilité implicite du S&P 500, souvent appelé « indice de la peur ») qui monte légèrement à 16,5 ce matin. Cela rend les stratégies de protection avec des options de vente sur le S&P 500 plus intéressantes, notamment pour se couvrir contre un effet de contagion sur la consommation. Un marché du logement en ralentissement précède souvent une baisse des achats non essentiels (dépenses discrétionnaires).
Ces données s’inscrivent dans un contexte où les taux fixes sur 30 ans (prêts immobiliers à taux inchangé pendant 30 ans) restent au-dessus de 6,3 %, selon la dernière enquête Freddie Mac (organisme qui suit notamment les taux de crédit immobilier). Cette baisse d’accessibilité financière est le moteur principal du ralentissement et renforce l’idée que les actifs liés au logement (placements dépendant du marché immobilier) sont fragiles. Il faut suivre de près les données hebdomadaires sur les demandes de crédit immobilier (nombre de demandes de prêts), pour détecter un retournement ou une nouvelle dégradation.
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