L’indicateur d’inflation qui incite la Fed à la prudence

Le logement est la plus grande composante de l’inflation aux États-Unis, mais c’est aussi celle qui réagit le plus lentement aux changements du marché. Ce décalage influence les attentes sur les taux d’intérêt.

Chaque mois, même scénario. L’IPC (indice des prix à la consommation) global ralentit. L’énergie recule. Les aliments stagnent. Mais le logement reste élevé, et c’est ce qui pousse la Fed (banque centrale américaine) à garder les hausses de taux sur la table.

En juillet 2026, l’indice du logement a augmenté de 0,1 % sur le mois, ce qui représente environ les deux tiers de toute la hausse de l’IPC. En juillet, il s’établit à 3,2 % sur un an — en baisse marquée par rapport au sommet de 8,2 % atteint en mars 2023, mais ça reste la principale raison pour laquelle l’IPC global est à 3,4 % plutôt que plus près de la cible de 2 % de la Fed.

Or, le marché des loyers que cet indice est censé refléter a déjà évolué plus vite que ce chiffre.

Pourquoi le logement fait bouger le chiffre global

Le logement pèse environ 36 % du panier de l’IPC-U (mesure de l’inflation pour les ménages urbains) — c’est la plus grosse catégorie. Le « loyer équivalent des propriétaires » (une estimation du loyer qu’un propriétaire paierait s’il louait sa propre maison) représente à lui seul environ 23 % à 24 % de l’IPC. Quand cette composante augmente vite, elle maintient l’inflation globale à un niveau élevé, même si le reste ralentit. Une décision de taux de la Fed basée sur l’IPC, c’est en grande partie une décision influencée par les données sur le logement.

Cette importance a un effet direct sur le coût d’emprunt. Les taux hypothécaires, les prêts auto et les taux des cartes de crédit bougent avec les attentes envers la Fed, qui bougent elles-mêmes avec les chiffres de l’IPC, fortement influencés par une seule mesure liée au logement.

Le décalage intégré à l’indice

Le Bureau of Labor Statistics (BLS, l’agence américaine de statistiques du travail) ne suit pas les loyers affichés dans les annonces. Il mesure plutôt ce que les locataires paient réellement dans l’ensemble des baux en cours, y compris ceux signés il y a un, deux ou trois ans et qui n’ont pas encore été renouvelés.

Environ 60 % des logements locatifs sont liés à des baux de 12 mois. Les nouvelles conditions du marché n’entrent donc dans les données qu’au moment du renouvellement. En plus, le BLS interroge chaque logement échantillonné environ tous les six mois, ce qui ajoute un autre délai. Résultat : l’IPC du logement suit généralement les loyers du marché réel avec un retard d’environ six à douze mois.

L’indice reflète ce que les locataires paient aujourd’hui, pas les loyers proposés aux nouveaux locataires. Quand les loyers du marché changent vite, la statistique officielle décrit surtout la situation d’hier. Des indices privés comme le Zillow Observed Rent Index (qui suit les nouvelles annonces et les nouveaux baux, et non l’ensemble des contrats en vigueur) détectent souvent le retournement plusieurs mois avant l’IPC.

Ce décalage entre les loyers des nouveaux baux et la lecture officielle du logement se voit clairement en ce moment.

Ce que montrent vraiment les nouveaux baux

L’écart entre l’indice officiel et la réalité du marché locatif est important. Le facteur clé, c’est l’offre. Le marché américain des appartements a absorbé la plus grande vague de construction depuis les années 1980, avec environ 1,8 million d’unités livrées en trois ans. Les propriétaires cherchent des locataires, et non l’inverse.

Pourquoi ce retard compte pour les taux d’intérêt

Une partie de ce à quoi la Fed réagit vient de renouvellements de baux signés il y a six à douze mois, pas de la situation actuelle du marché locatif. Si les loyers des nouveaux baux restent plus faibles, cette baisse devrait se refléter dans l’IPC officiel au cours des prochains trimestres, sans qu’il soit nécessaire de resserrer davantage la politique monétaire (c’est-à-dire augmenter les taux) ou de provoquer un ralentissement économique.

L’écart entre ce que paient les nouveaux locataires et ce que l’indice officiel continue d’indiquer est un des meilleurs signaux avancés (un indicateur qui donne une idée de ce qui s’en vient) de la désinflation à venir, donc du ralentissement de l’inflation déjà « en route » dans les données. Quand cet écart se referme, l’inflation mesurée liée au retard diminue, et il devient plus difficile de justifier des taux élevés uniquement à cause du logement.

Le risque qui ne disparaît pas

Les coûts de logement ont grimpé d’environ 38 % depuis janvier 2019. Un rythme de hausse plus lent n’efface pas cette augmentation. Les locataires encaissent le coût cumulé à chaque renouvellement de bail, et dans les villes chères, le logement peut représenter près de 40 % du revenu mensuel du ménage. Une croissance plus faible des loyers réduit la pression à venir, mais ne réduit pas la facture déjà plus élevée.

Le portrait structurel compte aussi. Un déficit d’environ 1,2 million de logements à l’échelle nationale, combiné à la hausse des coûts de construction et à des pénuries persistantes de main-d’œuvre, pourrait resserrer l’offre plus vite que ce que le pipeline actuel laisse croire (le « pipeline », c’est l’ensemble des projets en cours ou à venir). Les hausses annuelles de loyers atteignent déjà 6,3 % à San Francisco, 5,5 % à Chicago et 5,1 % à San Jose. Le ralentissement national est réel, mais inégal selon les villes.

Qu’est-ce qui pourrait maintenir l’inflation du logement élevée?

Le scénario d’une inflation du logement plus faible repose sur une hypothèse : que les loyers plus faibles des nouveaux baux continuent d’entrer dans l’IPC officiel sans retournement du marché de l’habitation. Plusieurs facteurs pourraient ralentir ce processus.

• Les loyers des nouveaux baux repartent à la hausse. Si la demande de location augmente avant que l’excès d’offre soit absorbé, les loyers affichés pourraient remonter avant que les baisses récentes apparaissent pleinement dans l’IPC. La demande saisonnière, surtout au printemps et en été, peut changer les conditions rapidement.
  
• L’offre de logements se resserre plus tôt que prévu. La baisse actuelle est concentrée dans certains marchés et certains types d’immeubles. Si la formation de ménages augmente ou si les tendances migratoires changent, l’inventaire disponible pourrait diminuer plus vite que prévu, ce qui redonne du pouvoir de fixation des prix aux propriétaires.
  
• L’« effet de verrouillage » hypothécaire limite l’offre. Beaucoup de propriétaires ayant un prêt hypothécaire à taux fixe bas hésitent à vendre. Ça limite le nombre de maisons sur le marché et peut soutenir la demande locative, même si le taux d’inoccupation semble élevé.
  
• Les coûts de propriété en hausse poussent les loyers à la hausse. Les primes d’assurance, les taxes foncières et les coûts d’entretien augmentent les dépenses des propriétaires dans plusieurs régions. Une partie peut être refilée aux locataires lors des renouvellements.
  
• La hausse des salaires maintient les prix des services élevés. Le logement n’est qu’une partie de l’inflation. Si la croissance des salaires continue d’alimenter le prix des services hors logement, la Fed pourrait rester prudente même si les loyers ralentissent.

Ces risques peuvent retarder la fermeture de l’écart entre les loyers du marché et l’IPC officiel du logement. La désinflation reste en cours, mais elle dépend de la poursuite des tendances actuelles plutôt que d’un retournement.

À surveiller ensuite

Le signal le plus clair à suivre est l’écart entre ce que paient les nouveaux locataires et ce que mesure encore l’indice officiel du logement. À mesure que cet écart se referme, l’effet du retard de déclaration des loyers sur l’inflation devrait s’estomper graduellement. Quand les deux mesures seront plus proches, la distorsion liée au logement aura largement été intégrée aux données.

Les outils privés de suivi des loyers, qui se concentrent sur les nouveaux baux plutôt que sur les baux existants, se retournent généralement avant les données officielles de l’IPC logement. Leur direction actuelle donne une indication précoce (un signal en avance) de la trajectoire possible de l’inflation du logement dans les prochains mois. Pour l’instant, la plupart des mesures indiquent un ralentissement additionnel de la croissance des loyers.

À surveiller :

Bons du Trésor américain (USNote10Y sur l’appli de VT Markets) : Le rendement du Trésor à 10 ans reflète les attentes du marché quant à l’évolution future des taux d’intérêt. Le logement est une des principales raisons pour lesquelles l’inflation de base (l’inflation excluant des éléments très volatils comme l’énergie et souvent l’alimentation) reste au-dessus des niveaux jugés acceptables par la Fed. Si les prochains rapports de l’IPC montrent une inflation du logement sous 3 % sur un an, les marchés pourraient devancer leurs attentes de baisses de taux. Ça ferait probablement baisser les rendements et favoriserait les obligations à plus longue échéance (plus sensibles aux variations de taux).

Les investisseurs et traders qui suivent ce thème devraient regarder moins l’IPC global et davantage la composante logement. Un ralentissement soutenu serait un signal plus solide que l’inflation se rapproche de la cible de la Fed.

Dollar américain (USDX sur l’appli de VT Markets) : Le dollar est étroitement lié aux attentes de taux d’intérêt. Quand les marchés s’attendent à des taux américains plus élevés plus longtemps, le dollar a tendance à en profiter. Si des données plus faibles sur le logement réduisent les attentes de taux futurs, ça pourrait peser sur le dollar.

EUR/USD et USD/JPY font partie des paires les plus liquides (celles qui s’échangent le plus facilement) dans ce scénario. Un recul du DXY après des données logement plus faibles indiquerait que les marchés intègrent de plus en plus une Fed plus accommodante (moins portée à garder les taux élevés).

L’inflation globale demeure élevée. Mais les données sous-jacentes sur l’habitation suggèrent que les pressions liées au logement s’atténuent déjà. L’indice officiel a peut-être simplement besoin de plus de temps pour refléter ce que le marché locatif montre déjà.

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