Los permisos de construcción en EEUU cayeron un 0,7% en mayo, revirtiendo parte de la fortaleza del mes anterior. La última lectura llega tras un avance previo del 5,8%, lo que apunta a un ritmo más suave de la actividad de construcción autorizada.
El paso del crecimiento a la contracción sugiere que el impulso de los permisos se enfrió tras el avance de abril. Los permisos de construcción se siguen de cerca como indicador adelantado de la oferta de vivienda, al recoger la intención de iniciar nuevos proyectos residenciales.
Enfriamiento del impulso en los permisos de vivienda y en el sentimiento del mercado
Dada la brusca reversión de los permisos de construcción, desde un fuerte crecimiento a una ligera contracción, lo interpretamos como una señal clara de enfriamiento del mercado inmobiliario. Este informe de mayo sugiere que los mayores costes de financiación por fin empiezan a afectar a los planes de construcción futuros. Consideramos que no se trata de un hecho aislado, sino del inicio de una tendencia de desaceleración.
Esta ralentización es coherente con otros datos recientes que venimos siguiendo. Por ejemplo, el índice del mercado inmobiliario de la National Association of Home Builders/Wells Fargo se ha mantenido por debajo del nivel clave de 50 durante varios meses, lo que refleja pesimismo entre los constructores. Con los tipos hipotecarios a 30 años tercamente por encima del 6,5%, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un gran lastre para la demanda.
Posicionamiento estratégico e implicaciones macroeconómicas
En las próximas semanas, buscaremos comprar opciones put sobre el SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) para posicionarnos ante un retroceso en este sector. Esto ofrece exposición directa a las compañías más afectadas por una caída de la obra nueva y del sentimiento de los compradores. Lo vemos como una operación de alta convicción a partir de estos nuevos datos de permisos.
Más allá de la vivienda, este dato podría influir en el enfoque de la Reserva Federal respecto a los tipos de interés. Un sector de la construcción más lento reduce las presiones inflacionistas, lo que hace menos probable que la Fed opte por nuevas subidas de tipos este año. Vigilaremos los futuros sobre tipos de interés en busca de cambios en las expectativas del mercado hacia una política del banco central más neutral o acomodaticia.
Ya hemos visto este patrón antes, como en la desaceleración de finales de 2018, cuando el endurecimiento de la Fed provocó una congelación temporal del mercado de la vivienda. Aquel periodo vino seguido de un aumento de la volatilidad de mercado a medida que los inversores reevaluaban las perspectivas de crecimiento económico. Por ello, también aconsejamos considerar opciones call sobre el VIX como una cobertura relativamente barata frente a un vaivén más amplio del mercado.
Nuestra respuesta inmediata es reducir la exposición larga a proveedores de materiales de construcción y a bancos regionales con carteras hipotecarias significativas. Seguiremos de cerca los próximos informes de ventas de viviendas de segunda mano y de viviendas nuevas en busca de una confirmación adicional de esta tendencia de enfriamiento. Es momento de pasar de un enfoque procíclico a otro más defensivo.
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