El Índice de Precios de la Vivienda de Estados Unidos cayó un 0,1% mensual en abril, revirtiendo las expectativas de un aumento del 0,2%. El resultado se situó, por tanto, 0,3 puntos porcentuales por debajo de la previsión.
La sorpresa a la baja sugiere un menor impulso de los precios de la vivienda durante el mes, al no lograr el índice prolongar las ganancias implícitas en las estimaciones del consenso. Los mercados evaluarán si el descenso de abril responde a una pausa temporal o al inicio de una tendencia más amplia de enfriamiento de las valoraciones inmobiliarias.
Impacto de la inesperada caída de los precios de la vivienda en la política monetaria y los tipos
La caída inesperada del índice de precios de la vivienda en abril es la primera grieta importante que hemos visto en este sector económico clave. Este dato negativo, frente a la expectativa de un avance, señala que la política monetaria restrictiva por fin está pasando una factura significativa. Creemos que este dato es lo suficientemente relevante como para modificar la trayectoria de la Reserva Federal en la segunda mitad del año.
Dado que las hipotecas a 30 años se han mantenido en torno al 6,8%, es probable que esta debilidad del mercado inmobiliario se acelere. Nos estamos posicionando para tipos de interés más bajos mediante la compra de futuros sobre el Treasury a 10 años, ya que el mercado pasará a descontar una Fed más dovish. Los futuros sobre los fed funds del CME ya muestran que la probabilidad de una bajada de tipos en septiembre ha saltado del 25% a más del 45% en las primeras operaciones.
Estrategias de inversión en un contexto de volatilidad inmobiliaria y de mercado
Vemos una oportunidad directa para ponerse corto en el sector de la vivienda a través de derivados antes de la próxima ronda de resultados. Estamos comprando opciones put sobre ETF de constructoras de vivienda como ITB, ya que sus valoraciones no reflejan esta nueva realidad de caída de los precios de la vivienda. Esto encaja con los datos recientes que muestran que los permisos de construcción también han descendido durante dos meses consecutivos, señalando una desaceleración de la actividad.
Este choque entre una inflación subyacente persistente, que se situó por última vez en el 3,1%, y un mercado inmobiliario que flaquea incrementará la volatilidad general del mercado. Consideramos que el índice VIX está infravalorado y estamos comprando opciones call como cobertura rentable ante una corrección más amplia del mercado. Esta incertidumbre económica históricamente conduce a oscilaciones bruscas e impredecibles.
Este patrón es similar a los periodos de 2006 y 2018, en los que la debilidad inmobiliaria fue el indicador adelantado de una desaceleración económica más amplia. Por ello, también estamos utilizando opciones para construir con cautela posiciones cortas en ETF de bancos regionales, que tienen una exposición significativa a la financiación de inmuebles comerciales y a las hipotecas. Una caída de la vivienda suele preceder a tensiones en el sector bancario.
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