El índice del mercado de vivienda de NAHB para julio se situó en 33, coincidiendo con la previsión estimada y reflejando un aumento respecto al 32 del mes anterior. Se registró un aumento en los recortes de precios, con un 38% de los constructores reduciendo los precios de las casas, el nivel más alto desde 2022.
El porcentaje de constructores que recortaron precios fue del 37% en junio, 34% en mayo y 29% en abril. La reducción de precio promedio se ha mantenido en un 5% desde noviembre de 2024. El uso de incentivos para ventas se mantuvo constante en un 62% desde junio.
Se espera una disminución en el inicio de construcciones de viviendas unifamiliares para 2025, que se acompaña de un descenso del 6% en permisos de construcción en lo que va del año. El tráfico de constructores ha caído a su punto más bajo en más de dos años, lo que indica una actividad de mercado limitada.
Según los datos proporcionados, el índice de vivienda estable es engañoso, ya que el verdadero problema es el récord de constructores que están reduciendo precios. La debilidad subyacente, evidenciada por la caída en los permisos y el menor tráfico de constructores en más de dos años, sugiere una profundización de la recesión. Esto no es un mercado que se estabiliza; es un mercado que lucha por la demanda.
Creemos que el principal motivo de esta debilidad son las altas tasas de interés hipotecarias, que se han mantenido justo por encima del 7% para los préstamos fijos a 30 años, según datos recientes de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios. Esta crisis de asequibilidad se refleja directamente en el informe del Sr. Michalowski, lo que obliga a los constructores a ofrecer más incentivos. Este patrón es históricamente consistente con los períodos previos a un cambio hacia una política monetaria más flexible por parte de la Reserva Federal, como se observa en ciclos anteriores de descenso en la vivienda.
En respuesta, estamos planeando comprar opciones de venta sobre fondos cotizados en bolsa (ETFs) de constructores de casas, como el iShares U.S. Home Construction ETF (ITB), para aprovechar la esperada caída en los precios de las acciones de los constructores. Los grandes constructores han pronosticado recientemente ventas futuras más bajas y han señalado tasas de cancelación elevadas cerca del 15%, lo que apoya esta postura pesimista. El 38% de los constructores que reducen precios es un golpe directo a sus futuros márgenes de beneficio.
Además, estos datos fortalecen la argumentación a favor de una política más flexible del banco central en los próximos meses. Un sector de la vivienda en desaceleración, que es un componente clave del PIB, hace inviable nuevos aumentos en las tasas de interés y aumenta la probabilidad de recortes futuros. Por lo tanto, nos estamos posicionando en derivados de tasas de interés que se beneficiarán de una caída en los rendimientos, como recibir tasas fijas en swaps de tasas de interés.
La debilidad también podría afectar a la economía más amplia, impactando la confianza del consumidor y las carteras de préstamos del sector financiero. Vemos esto como una oportunidad para comprar opciones de venta protectoras en ETFs del sector financiero como cobertura contra un posible aumento en los incumplimientos hipotecarios. Esta incertidumbre económica también hace que las posiciones de volatilidad prolongadas, posiblemente a través de opciones sobre el índice VIX, sean una estrategia atractiva para las próximas semanas.
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