تستعد اليابان للسماح لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) بإضافة معدات مراكز البيانات إلى حافظاتها، وهو تطور تم ذكره سابقًا. أعلنت شركة NTT DATA عن نيتها إنشاء صندوق استثمار عقاري محلي يركز على مراكز البيانات، مستهدفة الإطلاق حوالي عام 2024، مع موعد تشغيل نهائي بحلول مارس 2026.

يهدف هذا التغيير في حافظات صناديق الاستثمار العقاري إلى تبسيط عملية جمع رأس المال لمبادرات مراكز البيانات. من خلال دمج معدات مراكز البيانات، قد تجد الشركات أنه من الأسهل تأمين التمويل لهذه المشاريع.

توسيع هياكل صناديق الاستثمار العقاري

يعمل هذا التعديل في اللوائح على توسيع نطاق ما يمكن أن يتم داخل هيكل أصول الصناديق الاستثمارية العقارية، لا سيما فيما يتعلق بالبنى التحتية التي تدعم الخدمات السحابية والذكاء الاصطناعي وخدمات البث. مع ارتفاع استهلاك البيانات سنة بعد سنة، أصبح الطلب على المنشآت القادرة على تخزين ومعالجة هذه المعلومات أمرًا ذو أهمية ملموسة لتخصيص رأس المال على المدى الطويل. الخطوة التي اتخذتها NTT DATA للدفع قدمًا في هذه القدرة عبر إطلاق نموذج صناديق استثمار عقاري مخصص لمراكز البيانات تعكس توقعًا بوجود اهتمام كبير من المستثمرين بهذه الأصول المادية—تلك التي يصعب تقليدها بسرعة ولكنها ضرورية للأنظمة الرقمية.

من وجهة نظرنا، يساعد هذا التحول المشترين المؤسسيين في الوصول إلى البنية التحتية للبيانات التي تدر عائدات بدون الملكية المباشرة. يسمح التأهل المعدل لهذه الصناديق بتعبئة الكابلات والخوادم ووحدات التبريد في حافظات تدر الدخل. من المرجح أن يؤدي ذلك إلى تدفقات نقدية أكثر استقرارًا نظرًا للعقود الخدمية التي ترتبط بها عادةً مرافق تخزين البيانات. هنا، القيمة المقترحة ليست بشأن التدوير المتكرر للمستأجرين، كما يُرى في العقارات التجارية التقليدية. بدلًا من ذلك، هو أشبه بالإيجار طويل الأجل في المناطق الصناعية—يمكن توقعه وقياسه مع وجود عدد قليل جدًا من المتغيرات التي تحتاج إلى إدارة بمجرد التشغيل.

بالنسبة لمواقفنا في المشتقات، يترجم ذلك إلى هياكل تسعير أكثر استقرارًا حول الصناديق الاستثمارية العقارية المدرجة التي تشمل التعرض لمراكز البيانات. قد يبدأ التقلب الضمني في الخيارات طويلة الأجل في الانضغاط إذا كانت تدفقات رأس المال ثابتة بما فيه الكفاية. يجب أن نأخذ في الاعتبار صفقات العودة الضمنية بمجرد أن تلحق الأسعار بالمخاطر المضافة قبل هذا التوضيح. قد يتم تحريف عمليات تداول الفرق—خصوصًا أزواج طويلة/قصيرة صندوق استثماري عقاري لصندوق استثماري عقاري—بشكل ما إذا تدفقت الدوران الرأسمالي في صناديق ثقيلة البنية التحتية وخرجت من تلك التقليدية المعتمدة على المكاتب أو التجزئة.

تأثير على ديناميكيات السوق

قد تبدأ العائدات على الصناديق الاستثمارية العقارية المدعومة بهذا النوع من البنية التحتية في التضييق مع انخفاض مخاطر التنفيذ وتحسن وضوح الأصول الثابتة. في التطبيق، من الممكن جدًا أن تقصر تقلبات الأسهم في الأجل القصير عن التوقعات خلال التحول، حيث يصبح المستثمرون أكثر ثقة في نماذج الإيرادات المتكررة. هذا يخلق نوافذ للتحوطات الزمنية وبناء مركزات حديدية على مستوى المؤشر المرتبط بالقطاعات الفرعية للصناديق الاستثمارية العقارية الإقليمية.

الرسالة الأوسع تتمثل في أننا نرى الآن السياسة تشكل قنوات التمويل بشكل أكثر مباشرة. مع وضع ذلك في الاعتبار، يجب الآن النظر في إعادة توظيف بعض من استراتيجياتنا حول الأسواق المالية المدعومة بالبنية التحتية، خاصة تلك المرتبطة بإيرادات البنية التحتية الرقمية المتكررة. الأمر ليس بالضرورة متعلقًا بالتنبؤ بما إذا كانت الصناديق الاستثمارية العقارية ستنتعش بشدة، بل تحديد متى يتم تصوير مخاطر التمويل—خصوصًا في هذه القطاعات التشغيلية الضيقة—بطريقة غير صحيحة من قبل أسواق العقود الآجلة أو الخيارات.