تدرس الصين حظر مبيعات المنازل قبل البناء، مما يتطلب من المطورين بيع العقارات المكتملة فقط. تأتي هذه الخطوة كجزء من “نموذج جديد” مقترح لتطوير العقارات من قبل الحكومة المركزية، مع تفاصيل لا تزال قيد العمل.

سيتم تطبيق القاعدة المحتملة فقط على مبيعات الأراضي المستقبلية، باستثناء الإسكان العام، مما يمنح الحكومات المحلية مرونة في تنفيذها. تهدف هذه الخطوة إلى تقليل حالات عدم التطابق في عرض المنازل ومنع انخفاض الأسعار بشكل أكبر، لا سيما في المدن الأصغر التي تشهد تراجعات أكثر حدة.

نظام المبيعات قبل البناء في الصين أدى إلى زيادة العرض السكني وديون المطورين، مما تسبب في مشاريع غير مكتملة ومقاطعات قرض الرهن العقاري. في عام 2021، تم بيع حوالي 90% من المنازل قبل البناء، وانخفضت النسبة إلى 74% في 2023، ومع ذلك لا يزال المطورون يعتمدون بشكل كبير على الدفعات المسبقة لتدفق النقد.

يحذر بعض المحللين من أن الحظر قد يزيد من تفاقم مشاكل التمويل، ويبطئ شراء الأراضي، ويؤثر سلبًا على الإنشاءات الجديدة والاستثمار. التزمت الحكومة بتسريع آليات التمويل الداعمة لهذا النموذج الجديد، رغم أن التفاصيل لا تزال غير واضحة.

كشفت بيانات أبريل عن انخفاض بنسبة 8.7% في مبيعات المنازل الجديدة من قبل المطورين الرئيسيين مقارنة بالعام السابق، مما يبرز الحاجة إلى إصلاح وسط ضعف الطلب والتعريفات الأمريكية. بدأت أكثر من 30 مدينة في تجارب لبيع المنازل المكتملة، مع خطط للترويج لهذا النموذج على مستوى البلاد بحلول 2025.

ما رأيناه حتى الآن هو إشارة واضحة على أن السلطات تتجه نحو تغيير الطريقة التقليدية لبيع العقارات السكنية قبل بنائها – وهو النظام الذي، على مدى سنوات، حفز طفرة تطوير هائلة لكنه في النهاية ساهم في ظهور مشاكل كبيرة في القطاع. إن القرار بتحويل كيفية شراء وبيع العقارات ليس مجرد تعديل سطحي. بل هو إعادة ضبط قد تغير بشكل جذري كيفية وصول المطورين إلى التمويل، وكيفية إدارة المدن للنمو، وكيفية تقييم المشترين للقيمة.

يمثل هذا الاقتراح نموذجًا جديدًا يُطبق تدريجيًا، مما يسمح للسلطات المحلية بتحديد كيفية ومتى يتم تطبيقه في مناطقها. تتيح هذه المرونة للحكومات تعديل التنفيذ بناءً على شهية السوق المحلي للمنازل الجديدة والصحة المالية للمطورين في المنطقة. كما يحد من الاضطراب الفوري، على الرغم من التوقعات بأن هذا النموذج، بعد تجربته في المدن الأصغر أو المدن التجريبية، قد يمتد بشكل أوسع.

يشير تحليل “وي” إلى أن هذا القيد الأكثر تشددًا قد يفاقم من ضغوط التمويل ويؤجل شراء الأراضي الجديدة، مما يدعم ذلك أن نسبة كبيرة من المشاريع لا تزال تعتمد على آلية المبيعات قبل البناء كوسيلة حيوية للسيولة. القلق لا يتمثل في تحدي الشركات بقدر ما يتمثل في مدى توفر الاحتياطيات أو رأس المال المتاح للتغلب على فجوة التدفق النقدي عند تقليل أو إلغاء المبيعات قبل البناء في مرحلة الاستحواذ.

من الناحية الاقتصادية الأوسع، يتطلب إتمام المنازل قبل بيعها تحوّل المطورين إلى نموذج أكثر اعتمادًا على المخزون. بدلاً من جمع الودائع خلال المراحل الأولية من التطوير، سيحملون أعباء مالية معينة لفترة أطول بينما يأملون في تواجد المشترين المستقبليين. من هذا لا شك أن المتعاملين الأصغر أو الأضعف الذين يفتقرون إلى الموارد اللازمة للنجاة من تأخير الإيرادات سوف يتأثرون.

يمكن أن يوفر التحرك مزيدًا من الاستقرار للمشترين، نظرًا لأن القلق من اختفاء المنازل غير المكتملة إلى حالة المدن المهجورة لم يختف بعد في المحافظات الرئيسية. ومع ذلك، لا يزال الطلب على الشراء فاتراً، وتشير أرقام أبريل مباشرة إلى هذا العامل المعاكس. انخفاض مبيعات المنازل الجديدة بنحو 9% ليس مجرد هامش خطأ؛ بل هو توافق مع تردد أوسع بين الأسر في إعادة الاستثمار، أو شراء مشاريع قيد التطوير، أو الوثوق في شروط التسليم.

بينما يشتد تمويل القنوات وتتباطأ عمليات شراء الأراضي في نفس الوقت، يتحول المطورون. غالبًا ما يتضمن هذا التحول تأخير بدايات جديدة، وتعديل نماذج التسعير، وتحميل الأصول للاحتفاظ بالقدرة على الوفاء بالالتزامات – وهو نمط مألوف من الدورات السابقة. لذلك، نتوقع انخفاض التقلبات في مدخلات الإنشاء على المدى القصير، مع انتشار أوسع للمخاطر في أدوات الدين المحلية.

ما يهم الآن هو مدى عمق تأثير السياسة في الربع القادم وكيف يتكيف سلوك المشاركين قبل الموعد النهائي. يجب أن نتوقع تغيير المواقف بسرعة إذا انضمت مدن أخرى إلى مجموعة الاختبار. خاصة بالنظر إلى مدى سرعة تعديل مطوري العقارات لإطلاقاتهم وتدفقات استثماراتهم في الماضي بمجرد أن تصبح أنماط التمويل مرئية التغير.