انخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة من 6.72% إلى 6.63% هذا الأسبوع، وهو انخفاض بمقدار 9 نقاط أساس. خلال هذه الفترة، تراجع العائد على السندات لأجل 10 سنوات من 4.38% إلى 4.23%، بتراجع قدره 15 نقطة أساس.
في عام 2021، بلغ معدل الرهن العقاري أدنى مستوياته عند 2.65%، مما كان يعني دفع شهري قدره $402.69. في أكتوبر 2023، وصل المعدل إلى ذروته عند 7.79%، ما أدى إلى دفع شهري قدره $718.19.
تأثير المعدل الحالي
مع المعدل الحالي عند 6.63%، فإن الدفعة الشهرية ستصبح الآن $641.16، زيادة بنسبة 59% أو $238.47 مقارنة بالحد الأدنى لعام 2021. إذا بقي المعدل عند ذروته، لكانت الدفعة ستكون أعلى بمقدار $315.50 عن الحد الأدنى لعام 2021، مما يشير إلى ارتفاع بنسبة 78.4%.
حتى عند 6.63%، لا يزال هناك فرق ملحوظ قدره $238 لكل $100,000 مقارنة بأقل معدل. نظرًا لأن متوسط سعر البيع للمنازل القائمة في الولايات المتحدة هو $435,000، فإن ذلك سيؤدي إلى زيادة في الدفع الشهري تصل إلى $1,037.35. وهذا يعني زيادة كبيرة في التكلفة.
هذا الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري، المرتبط بعائد السندات لأجل 10 سنوات، هو إشارة كنا نتتبعها. بالنسبة لمتداولي المشتقات، يعزز هذا الرؤية بأن ذروة أسعار الفائدة في أواخر 2023 أصبحت شيئًا من الماضي. تتضمن الاستراتيجية الحالية التحضير لمزيد من الانخفاضات، وإن كانت بطيئة في معدلات طويلة الأجل.
يبدو أن هذه الحركة مرتبطة بالبيانات الاقتصادية الأخيرة، التي أظهرت أخيرًا تباطؤًا مستمرًا. قراءة مؤشر أسعار المستهلك لشهر يوليو وصلت إلى 2.8%، مما يمثل الشهر الثالث على التوالي من الانخفاض ويمنح السوق مزيدًا من الأسباب للإيمان بقصة انخفاض التضخم. نحن بالتالي نفكر في مواقف طويلة الأجل في عقود السندات الآجلة ذات العشر سنوات (ZN)، حيث تعني العوائد المتناقصة ارتفاع أسعار السندات.
الخيارات وتقلبات السوق
تقدم الخيارات على العقود الآجلة للسندات طريقة مخاطرة محددة للاستفادة من هذا الاتجاه، وخاصة شراء خيارات الشراء لالتقاط الجانب الإيجابي إذا استمرت العوائد في الهبوط نحو 4.00%. ومع ذلك، يجب علينا أيضًا مراقبة مؤشر MOVE، الذي يتتبع تقلبات السوق للسندات، حيث يمكن أن تتسبب أي بيانات اقتصادية مفاجئة في تقلبات غير متوقعة. الانخفاض الهادئ والمستقر في الأسعار هو السيناريو المثالي لهذه التجارة.
في حين تظل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان عقبة كبيرة، حيث لا يزال متوسط الدفع الشهري أعلى من الحد الأدنى لعام 2021 بأكثر من $1,000، فإن أي تخفيف يساعد في الهامش. نرى بعض المتداولين يستخدمون خيارات الشراء على صناديق الاستثمار العقاري مثل XHB، للمضاربة على هذا الشعور المحسن. حتى مع أحدث التقارير من يوليو 2025 التي تظهر أن مبيعات المنازل القائمة ما تزال منخفضة بنسبة 4.2% على أساس سنوي، فإن انخفاض تكاليف التمويل قد يفتح بعض الطلبات المدخرة المحتملة.
