انخفض مؤشر أسعار المنازل لـ Case Shiller لـ 20 مدينة رئيسية بنسبة 0.3% في مايو، مقابل تراجع متوقع بنسبة 0.2%. وعلى أساس سنوي، ارتفعت الأسعار بنسبة 2.8%، وهو انخفاض طفيف عن زيادة الشهر السابق التي بلغت 3.4%.
سجلت نيويورك أعلى مكسب سنوي بنسبة 7.4%، تلتها شيكاغو بنسبة 6.1% وديترويت بنسبة 4.9%. تعرضت تامبا لانخفاض بنسبة 2.4%، وهو التراجع السنوي السابع على التوالي. شهد المركب المكون من 10 مدن زيادة سنوية بنسبة 3.4%، انخفاضًا من 4.1%.
ديناميات الأداء الإقليمي
بتفصيل أكثر، بقيت الأسواق الغربية ضعيفة مع تراجع سان فرانسيسكو بنسبة 0.6%، في حين أظهرت لوس أنجلوس وسان دييغو وفينيكس مكاسب طفيفة. تباطأ النمو الشهري للأسعار، حيث ارتفعت المؤشرات الرئيسية بنسبة 0.4% على أساس غير معدل موسمياً، لكنها انخفضت بنسبة 0.3% على أساس معدل موسمياً. أظهرت أربع مدن فقط، بما في ذلك كليفلاند وتامبا، تحسنًا شهريًا.
يؤثر التباطؤ في أسعار المنازل بالظروف المالية الضيقة، وانخفاض حجم المعاملات، وديناميات السوق المحلية، إلى جانب معدلات الرهن العقاري العالية. الضغوط على القدرة على تحمل التكاليف ونقص المخزون يحافظان على الأسعار الوطنية للمنازل شبه ثابتة.
أظهرت بيانات المدن الفردية أداءً متنوعًا شهريًا وسنويًا، مع تحقيق نيويورك وشيكاغو أعلى مكاسب وتعرض سان فرانسيسكو لتراجع.
تؤكد بيانات مايو لـ Case-Shiller أن سوق الإسكان يفقد زخمه، مع تراجع الأسعار للثالث شهر على التوالي على أساس معدل موسمياً. هذا التباطؤ، الذي أصبح مدفوعًا بأكثر من مجرد معدلات مرتفعة، يشير إلى أنه ينبغي أن نتوقع استمرار هذا الاتجاه البارد حتى أواخر الصيف. نعتقد أن هذا يخلق فرصًا للمتداولين الذين هم في موقع يتنبأ بتراجع الأسعار وزيادة التقلبات.
أفكار حول استراتيجية السوق
أظهرت التقارير الأخيرة من أواخر يوليو 2025 أن معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا لا تزال مستقرة عند حوالي 7%، مما يخنق القدرة على تحمل التكاليف للمشترين المحتملين. يتجلى ذلك في مؤشر ثقة رابطة بناة المنازل الوطنية الأخير، والذي بلغ مستوى متشائم جدًا عند 45، وهو أدنى بكثير من نقطة التعادل 50. مع انخفاض ثقة البناة وارتفاع تكاليف الاقتراض، لا يوجد سبب يذكر لتوقع انتعاش في حجم المعاملات في الأسابيع المقبلة.
الإشارة الأهم هي الانقسام المتزايد بين الأسواق الإقليمية، مما يذكرنا بالمراحل المبكرة من تدهور 2006. نحن ننظر إلى صفقات مزدوجة، مثل الذهاب طويلاً في الأسواق التي تظهر مرونة مثل نيويورك وشيكاغو في حين نتصدى للمناطق الأضعف مثل تامبا وسان فرانسيسكو. هذا التباين يوحي بأن نهجًا عامًا، موحدًا للجميع، لسوق الإسكان أصبح الآن استراتيجية فاشلة.
نظراً لعدم اليقين، نرى قيمة في شراء التقلبات على صناديق الاستثمار العقاري مثل iShares U.S. Home Construction ETF (ITB). نتوقع زيادة الطلب على الحماية من الانخفاض، مما يجعل خيار البيع على البناة الرئيسيين مثل D.R. Horton (DHI) وLennar (LEN) يبدو جذابًا. الأمر لا يتعلق بتوقع انهيار، بل يتعلق بالتواجد في موقع لمواجهة سوق يظهر بوضوح تراجعا وفقداناً للزخم.
