تأثير انخفاض معدلات الرهن العقاري
أفادت جمعية المصرفيين للرهن العقاري بزيادة نسبتها 29.7٪ في طلبات الرهن العقاري للجمعية الأمريكية للرهن العقاري للأسبوع المنتهي في 12 سبتمبر 2025، مقارنة بزيادة سابقة بلغت 9.2٪.
ارتفع مؤشر السوق إلى 386.1 من 297.7 سابقًا. كما ازداد مؤشر الشراء إلى 174.0 من 169.1، في حين شهد مؤشر إعادة التمويل زيادة كبيرة من 1012.4 إلى 1596.7.
انخفض متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا قليلاً من 6.49٪ إلى 6.39٪. تميل طلبات الرهن العقاري إلى الزيادة عند انخفاض معدلات الرهن، مما يشير إلى علاقة عكسية.
تزامن الزيادة في الطلب مع انخفاض طفيف في معدلات الرهن العقاري، مما قد يثير قلق الاحتياطي الفيدرالي. كانت المعدلات المرتفعة سابقًا قد قيدت الطلب على الرهن العقاري، لكن التخفيضات الأخيرة في المعدلات قد تكون قد دفعت إلى زيادة الاهتمام.
الزيادة الكبيرة بنسبة 29.7٪ في طلبات الرهن العقاري تظهر لنا مدى حساسية سوق الإسكان لأي انخفاض في المعدلات. تشير هذه الزيادة، المدفوعة بانخفاض طفيف في المعدل لمدة 30 عامًا إلى 6.39٪، إلى أن كمية كبيرة من الطلب كانت تنتظر في الظل. نرى ذلك بشكل أكثر وضوحًا في مؤشر إعادة التمويل، الذي انفجر بنحو 60٪.
نهج الاحتياطي الفيدرالي الحذر
بالنسبة للاحتياطي الفيدرالي، من المحتمل أن تكون هذه البيانات إشارة تحذيرية بأن الضغوط التضخمية الأساسية لا تزال قوية. بعد المعركة الطويلة لخفض التضخم، سيجعلهم رؤية رد الفعل هذا لخفض طفيف في المعدل حذرين للغاية من الإشارة إلى أي تخفيف كبير للسياسات. يجب أن نعمل بافتراض أن هذا يعزز موقفهم “الأعلى لفترة أطول”.
بالنظر إلى ذلك، يجب أن ننظر إلى مشتقات أسعار الفائدة التي تراهن ضد آمال السوق في تخفيضات المعدلات في أواخر عام 2025 أو أوائل عام 2026. قد يكون بيع العقود الآجلة لسعر الفائدة على الساليو في ديسمبر 2025 أو شراء خيارات البيع على صناديق الاستثمار المتداولة للسندات الخزانة وسيلة للتمركز لهذا الوضع. قد يضطر السوق إلى إعادة تسعير مسار الأسعار المستقبلية لتكون أكثر توافقًا مع الاحتياطي الفيدرالي الحذر.
يشبه هذا الوضع ما واجهناه في عام 2023، عندما قام السوق مرارًا بتسعير التحول في موقف الاحتياطي الفيدرالي ليُصاب بخيبة أمل، مما أدى إلى تقلبات في سوق السندات. مع تقرير مؤشر أسعار المستهلك الأسبوع الماضي الذي يظهر أن التضخم الأساسي لا يزال ثابتًا عند 3.1٪، يمتلك الاحتياطي الفيدرالي البيانات لتبرير حذره. هذه الموازي التاريخي والإحصائيات الحالية للتضخم تعزز حالة بقاء الأسعار مرتفعة.
يعني هذا الإحتمال لإعادة تسعير السوق أننا يجب أن نتوقع زيادة في التقلبات في الأسابيع القادمة. قد يكون شراء خيارات الشراء على مؤشر VIX بعقود انتهائها في أكتوبر أو نوفمبر وسيلة ذكية للتحوط أو رهان مباشر على اضطرابات السوق. إذا أدرك السوق الواسع أن تخفيضات الأسعار لن تأتي في وقت قصير كما كان متوقعًا، قد يسيطر بسرعة موقف تجنب المخاطر.
بينما تبدو البيانات جيدة لمطوري المنازل على السطح، فإن الآثار طويلة الأجل سلبية إذا استمر الاحتياطي الفيدرالي في القيود. قد نفكر في شراء خيارات البيع على صناديق الاستثمار المتداولة لمطوري المنازل مثل ITB بعد بضعة أشهر. الرهان هو أن واقع تكاليف الاقتراض المرتفعة سيستمر في التأثير على هذا الارتفاع المؤقت في اهتمام المشترين.
